Em Búzios, mudanças na lei permitem condomínios de casas geminadas que adensam balneário


Por Luiz Ernesto Magalhães
As casinhas antigas de Búzios ainda dão charme à antiga colônia de pescadores, que virou atração internacional pela beleza de suas 23 praias. Mas, enquanto turistas capricham nas fotos da Orla Bardot à Praia da Ferradurinha, a cidade discute seu futuro por trás de tapumes e placas de obras. A polêmica é provocada pela inauguração, nos últimos meses, dos primeiros condomínios de casas que nada têm a ver com a tradição da cidade. Nesses lugares, os imóveis são geminados, o que permite que, num terreno onde só seria autorizada a construção de uma casa, agora haja duas. Ao todo, já foram construídas 132 residências em seis condomínios onde, pela legislação tradicional, caberiam apenas 66.
Só 2 fiscais para 17 mil imóveis


ONGs e a seção regional do Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) acusam o prefeito Mirinho Braga (PDT) de desrespeitar o Plano Diretor em vigor desde 2006. Eles alegam que as construções, além de descaracterizarem a arquitetura do balneário, podem inchar bairros famosos como as praias da Ferradura e de Geribá, sem que a infraestrutura necessária para isso tenha sido projetada. A prefeitura rebate, afirmando que apenas seguiu o que determinava uma legislação aprovada em 2008, nos últimos meses do governo Toninho Branco (2005-2008). A lei foi revogada em 2010, já durante a atual gestão.
Mas os condomínios de casas geminadas estão longe de ser o único problema urbanístico de Búzios, cujo mercado imobiliário está aquecido. Na Praia da Ferradura, uma casa nova, em condomínio, com 140 metros quadrados, não sai por menos de R$ 600 mil. Na Praia Rasa, um terreno de mil metros quadrados é oferecido por cerca de R$ 100 mil.
São apenas dois fiscais concursados para vistoriar 17 mil imóveis e tentar combater irregularidades como a construção de imóveis com mais de dois andares. O gabarito é aplicado na cidade desde a década de 70, quando ainda era distrito de Cabo Frio.
- O Plano Diretor foi aprovado para garantir um crescimento sustentável para Búzios, mantendo as características que a tornaram mundialmente conhecida. Esses condomínios não são o modelo de ocupação que queremos. Desse jeito, a Búzios do futuro será uma cidade cercada por muros. E não aquela que ficou famosa no mundo - critica a arquiteta Marlene Etrich, que coordenou o Plano Diretor.
O secretário de Planejamento, Orçamento e Gestão, Ruy Borba Filho, frisou que as 132 casas se referem a apenas seis projetos até agora aprovados pelas regras que vigoraram entre 2008 e 2010. Foram dois na administração passada e quatro no atual governo. Outros seis projetos, que teriam mais 68 casas geminadas, foram cancelados. Eles não atenderam às exigências da prefeitura ou tiveram licenças cassadas por irregularidades.
- Existe uma demanda no mercado imobiliário de Búzios por essas casas. Mas não sou a favor desse tipo de $na cidade. Eu mesmo não moraria em uma. Mas, infelizmente, era o que determinava a versão da Lei de Uso e Ocupação do Solo que foi revogada em 2010. Esses projetos foram autorizados com base no próprio Plano Diretor, que permite a concessão de licenças por regras diferentes para projetos que estavam em análise quando as exigências mudaram (o chamado direito de protocolo) - disse o secretário de Planejamento.
Com 30 unidades, um dos maiores condomínios já inaugurados é o Village de Geribá Manguinhos. Rebatizado após a construção de Viva la Vida Búzios, ele tinha casas à venda na semana passada por R$ 600 mil. Segundo a prefeitura, o projeto só foi legalizado em 2011. A obra teria sido multada pelo menos quatro vezes, segundo denúncia da ONG Ativa Búzios encaminhada ao Ministério Público de Cabo Frio. Apenas parte das casas já receberam o habite-se.
- Primeiro a prefeitura multa para legalizar depois. Arrecada duas vezes, e o dono ainda vende tudo por um bom preço. Essa é uma demonstração de que, em Búzios, crimes contra a legislação urbanística compensam - diz a presidente da ONG Ativa Búzios, Mônica Warkhauser.
Um dos donos do empreendimen$, que pediu para não ser identificado, negou que o projeto tenha começado de forma irregular. E garantiu que nunca recebeu as multas:
- A burocracia da prefeitura de Búzios é estranha. Agora tive que entrar na Justiça para conseguir o habite-se de parte das casas apesar de estar com tudo em dia - disse.
Para o presidente do IAB de Búzios, Alexandre Alvariz, a prefeitura sequer deveria ter analisado os projetos. Alexandre lembra que, em 2005, uma lei suspendeu a análise de novos empreendimentos até que o Plano Diretor fosse aprovado. Nesse caso, argumenta Alexandre, não caberia o direito de protocolo.
Plano Diretor pode passar por revisão
Secretário de Urbanismo e Meio Ambiente do governo passado, Octávio Raja Gabaglia Moreira Penna, que deixou o cargo antes da aprovação da lei polêmica, engrossou as críticas à atual gestão.
- O Plano Diretor não permitia a construção de mais de uma casa por lote. Por isso, a lei que liberou as casas geminadas sempre foi inconstitucional. Mas isso foi ignorado pelo atual governo - disse Ocátvio.
O prefeito Mirinho Braga, por sua vez, afirma que talvez seja a hora de rever itens do Plano Diretor:
- Não creio que este Plano Diretor seja o que a sociedade desejava quando ele começou a ser debatido. Estamos analisando a possibilidade de revê-lo, para acabar com polêmicas.
Octávio rebateu, afirmando que isso é o que desejam empresários:
- Há um grupo de construtores que parece nuvem de gafanhotos. Trata-se da mesma nuvem que passou pela orla de Niterói, atacou Macaé e tenta se infiltrar em Búzios.

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