Imóvel como garantia facilita empréstimo


Linha representa parcela pequena do crédito pessoal e cresce de maneira desigual entre os bancos, mas perspectiva é de aumento


Hugo Passarelli e Mariana Congo, do Economia & Negócios
O crédito com garantia de imóvel é um tipo de empréstimo com taxas mais atrativas do que a média, já que o banco tem a segurança de um bem. Para o consumidor, as vantagens são a oferta de volumes maiores, prazos dilatados e juro baixo.


A modalidade ainda é pouco usada no Brasil, mas tem potencial para crescer: três em cada quatro domicílios no País são próprios e quitados, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios (Pnad) de 2011.
As taxas desse tipo de crédito variam de 0,98% a 1,53% ao mês e algumas têm correção monetária. Em comparação, o juro médio do cheque especial, segundo o último dado do Banco Central, está em 7,88% ao mês e o do crédito pessoal, em 2,80% ao mês.
O financiamento, por sua vez, pode chegar a 30 anos. "O prazo ajuda os clientes que precisam de mais fôlego mensalmente, mas recomendo quitar o quanto antes. Quanto mais tempo, mais juros", diz o diretor da consultoria de financiamento imobiliário Financiar Casa, Joe Powell.
Perfil de clientes
Alguns perfis de clientes predominam. "São pessoas que buscam dinheiro para quitar dívidas mais caras ou empreendedores que precisam de capital para investimento", afirma Powell. Um terceiro tipo de cliente é aquele que quer comprar um segundo imóvel - como chácaras, sítios ou terrenos - e não conseguiu por meio do financiamento imobiliário comum.
Alcina Salvioni, de 48 anos, usou seu apartamento próprio como garantia de um empréstimo. Ela, que trabalha com comércio exterior e mora na cidade de São Paulo, recebeu parte de um sítio da família como herança da avó. Como os outros herdeiros queriam vender a propriedade, ela e suas irmãs resolveram comprar o sítio para que o imóvel continuasse na família.
Após muita pesquisa, Alcina descobriu o crédito com garantia de imóvel e refinanciou R$ 200 mil, metade do valor do seu apartamento, em 15 anos. "Achei um crédito bem seguro e bom porque não precisei desfazer de um imóvel para comprar o outro. Mas demora um pouco. Por causa da documentação necessária, gastei uns dois meses no processo", conta.
A BM Sua Casa, ligada à Caixa Econômica Federal e de operação independente, tem 80% de todo o seu negócio nessa linha. Já na Caixa, o saldo atual de operações da linha com garantia de imóvel, o Crédito Aporte, é de aproximadamente R$ 3,9 bilhões, o equivalente a 7% da carteira de crédito do banco para pessoa física.
Bancos
A modalidade ainda dá passos tímidos entre os bancos de varejo. No Banco do Brasil (BB), começou há um ano. A linha tem crescido a uma média de R$ 50 milhões por mês e hoje está em R$ 523 milhões, com tíquete médio de R$ 100 mil.
"Dobramos o volume em dez meses", afirma Gueitiro Matsuo Genso, diretor de crédito imobiliário do Banco do Brasil. Só quem tem renda mínima de R$ 6 mil pode pedir esse dinheiro no Banco do Brasil, mas até o fim do ano a expectativa é incluir outras faixas de rendimento.
No HSBC, os empréstimos movimentam uma média de R$ 1 milhão por mês, cifra considerada discreta. "Como é um crédito que tem um processo de venda mais complicado e exige uma análise mais profunda do cliente, acaba inibindo um pouco o apetite das equipes comerciais", admite Antonio Barbosa, diretor de crédito imobiliário do HSBC.
Inadimplência. De acordo com Emílio Vieira, superintendente de negócios imobiliários do Santander, a maior concentração é de clientes com renda acima de R$ 4 mil. Apesar da análise minuciosa de crédito, o Santander libera a proposta em até 48 horas, prazo que vai para 5 dias no BB.
A linha é ofertada no Santander há três anos. Sem detalhar números, Vieira diz que a inadimplência é menor que a média.
"Com a alienação fiduciária, a retomada de imóvel ficou mais fácil e possibilitou um risco muito menor para o banco", diz o diretor da BM Sua Casa, Elyseu Mardegan Junior. Mesmo assim, ele afirma que executar a garantia não é interessante para os bancos. "Dá pra contar nas duas mãos a quantidade de imóveis que tomamos desde 2006, quando criamos esse produto".
Não é o mesmo que subprime
O crédito com garantia de imóvel é diferente da hipoteca americana. Aqui, o financiamento vai até 70% do valor da propriedade. Nos EUA, ultrapassa 100%. Além do juro, o cliente arca com custos de avaliação e de cartório, pois o bem passa para o banco enquanto o empréstimo não é quitado, em alienação fiduciária. O instrumento garante menor risco à operação.
Compare as condições de algumas linhas de financiamento:
Banco do Brasil
Taxa: 1,45% ao mês
Prazo para pagar: De 2 meses até 15 anos
Quanto financia? Até 60% do valor de avaliação do imóvel. Empréstimos de R$ 20 mil a R$ 5 milhões
Custo de avaliação do imóvel: R$ 400,00 a R$ 450,00
Caixa Econômica Federal
Taxa: De 0,98% a 1,48% ao mês mais Taxa Referencial (TR). Valores dependem do tempo de financiamento
Prazo para pagar: Até 30 anos
Quanto financia? Até 70% do valor de avaliação do imóvel. Empréstimos a partir de R$ 20 mil
Custo de avaliação do imóvel: R$ 600,00
Santander
Taxa: 1,53% ao mês
Prazo para pagar: De 1 a 15 anos
Quanto financia? Até 60% do valor de avaliação do imóvel. Empréstimos de R$ 30 mil a R$ 500 mil
Custo de avaliação do imóvel: R$ 990,00
Bradesco
Taxa: A partir de 1,52% ao mês mais CDI
Prazo para pagar: Até 10 anos
Quanto financia? Até 70% do valor de avaliação do imóvel.
Custo de avaliação do imóvel: R$ 1,190.00
HSBC
Taxa: 1,49% ao mês
Prazo para pagar: Até 10 anos
Quanto financia? Até 50% do valor de avaliação do imóvel. Empréstimos de até R$ 500 mil
Custo de avaliação do imóvel: R$ 300,00
BM Sua Casa
Taxa: 1% ao mês, com atualização monetária pelo IGP-M
Prazo para pagar: De 5 até 30 anos
Quanto financia? Até 60% do valor de avaliação do imóvel. Empréstimos de 25 mil até R$ 750 mil
Custo de avaliação do imóvel: R$ 400,00
do estadão

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